ITBI na integralização de bens imóveis para holdings patrimoniais: vitória do contribuinte?

Quem transfere um imóvel para o capital de uma empresa, prática comum na formação de holdings patrimoniais, costuma ouvir que a operação não paga ITBI. Para empresas que compram, vendem ou alugam imóveis, porém, essa regra nunca foi tão simples, e é exatamente isso que o Supremo Tribunal Federal decide no Tema 1.348 (RE 1.495.108).

As holdings patrimoniais inserem-se nessa controvérsia, pois inafastável, nos casos práticos de viabilidade de sua constituição, a preponderância da atividade de locação de bens próprios, em virtude do excepcional benefício sobre o regime de tributação dos locativos, ressalvados raros casos em que os bens objeto do planejamento, todos de alto valor, servem de residência aos membros do grupo familiar, servindo a holding apenas para fins sucessórios e de segregação e proteção patrimonial.

Até 16 de setembro de 2026, cinco ministros haviam votado a favor dos contribuintes, antes de o julgamento ser suspenso por um pedido de vista do Min. Alexandre de Moraes. A notícia é boa, mas incompleta. A tese proposta garante a imunidade, isto é, uma dispensa do imposto assegurada pela própria Constituição, mas faz uma ressalva para os casos de simulação ou fraude. É essa ressalva, mais do que o placar, que vai definir o futuro dessas operações, e é dela que este texto trata: o que ela muda, que riscos cria e como se proteger deles.

O impasse está em uma única frase da Constituição. O art. 156, § 2º, I, dispensa o ITBI em duas situações: quando o sócio transfere imóveis para formar o capital da empresa e quando empresas se fundem, se dividem ou se encerram. Logo em seguida, abre uma exceção “nesses casos”: a imunidade não vale se a empresa que recebe o imóvel atuar principalmente com compra, venda, locação de imóveis ou arrendamento mercantil (leasing). Os municípios sustentam que a exceção vale para as duas situações e se apoiam no Código Tributário Nacional. Os contribuintes respondem que ela alcança apenas a segunda hipótese (fusão, divisão ou extinção). Dessa diferença de leitura depende o custo tributário de cada operação.

A leitura dos contribuintes, adotada pelo relator, é a mais convincente, e não apenas por razões gramaticais. Integralizar capital significa entregar um bem à empresa em troca de participação nela. O imóvel muda de titular no papel, mas continua economicamente ligado às mesmas pessoas. Não há venda disfarçada, e sim a formação do próprio negócio. Fusões, cisões e incorporações são operações de outra natureza, em que patrimônios inteiros circulam entre sociedades, e faz sentido que a Constituição tenha reservado a elas um filtro adicional. Coerente com essa distinção, o relator considerou que as regras do CTN que restringem a imunidade na integralização não sobreviveram à Constituição de 1988.

O ponto sensível está na ressalva. Sugerida pelo Ministro Cristiano Zanin e acolhida pelo relator, ela afasta a imunidade em caso de “simulação ou fraude à lei com o objetivo de usufruir indevidamente da imunidade tributária”. À primeira vista, não há novidade. O CTN já autoriza o Fisco a rever a cobrança “quando se comprove que o sujeito passivo, ou terceiro em benefício daquele, agiu com dolo, fraude ou simulação” (art. 149, VII). Também já permite desconsiderar negócios praticados para disfarçar a ocorrência do fato que gera o imposto (art. 116, parágrafo único). Se a ressalva apenas repete essas regras, é inofensiva. O problema é que, escrita dentro da própria tese, ela tende a ser lida como algo mais.

Esse é o ponto de maior risco. Simulação é um conceito jurídico preciso, mas, sem critérios definidos, pode se tornar elástico nas mãos de quem arrecada. O CTN exige que o Fisco comprove a fraude, e o voto do relator reafirma a regra ao dizer que cabe aos Fiscos municipais demonstrá-la. Ocorre que o reconhecimento da imunidade costuma depender de requerimento à prefeitura antes do registro do imóvel, o que, na prática, transfere ao contribuinte o encargo de provar que a operação é legítima. Se cada município puder presumir simulação sempre que a empresa for imobiliária, o condicionamento que o STF afastou pela porta da frente voltará pela janela.

A solução não é suprimir a ressalva, mas dar-lhe contornos. O ideal seria que o acórdão, ou a jurisprudência que vier a aplicá-lo, fixasse critérios objetivos para distinguir a integralização legítima da artificial. Uma operação com razão econômica ou organizacional que vá além da economia de imposto dificilmente pode ser chamada de simulação, sobretudo quando os imóveis permanecem na sociedade por prazo razoável e o valor atribuído a eles corresponde ao capital efetivamente subscrito. A revenda imediata a compradores já combinados, ao contrário, aponta no sentido oposto. Aplicados com o ônus da prova onde a própria decisão o colocou, critérios assim dariam segurança a contribuintes e municípios.

No último dia 29 de setembro, o Min. Alexandre de Moraes emitiu seu voto acompanhando a corrente favorável ao contribuinte, de modo que o julgamento segue com placar de 6 votos favoráveis ao contribuinte, contra 2 votos desfavoráveis, o que indica um placar final favorável.

Enquanto o julgamento não termina, quem pretende integralizar imóveis precisa de cautela. Ainda não há tese definitiva, e o resultado só se consolida com a conclusão do julgamento. Também está em aberto a chamada modulação de efeitos, que vai definir se quem já pagou o imposto poderá pedir a restituição ou se a decisão valerá apenas daqui para a frente. Continua valendo, ainda, o limite fixado pelo STF no Tema 796: a imunidade não cobre o valor dos bens que ultrapassar o capital social integralizado. Nesse cenário, a documentação se torna a melhor defesa. Contrato social ou ata de aumento de capital coerentes, avaliação fundamentada dos imóveis e registro claro das razões da operação formam o caminho mais seguro para chegar ao resultado que o STF sinaliza.

O Tema 1.348 caminha para encerrar uma discussão antiga em favor dos contribuintes, e por boas razões. Mas a vitória só será completa se a exceção não engolir a regra. Uma imunidade incondicionada que pode ser negada caso a caso, sem critérios, é uma imunidade condicionada com outro nome. Cabe ao STF, ao concluir o julgamento, e aos tribunais, ao aplicar a tese, garantir que a ressalva sirva para combater fraudes reais, e não para reabrir o debate que a Corte se propôs a encerrar. Até lá, planejamento e documentação continuam sendo as melhores ferramentas de quem não quer depender da sorte.

Por fim, vale sempre lembrar que a exposição do propósito negocial da operação, de modo expresso, na documentação do planejamento patrimonial, auxilia também a blindar a operação contra tentativas do fisco municipal de apontar eventuais tentativas de esvaziamento da hipótese tributária.