A possibilidade de contratação e pagamento de imóveis com moeda estrangeira e a silenciosa Lei 14.286/2021

Mesmo com as altas e baixas da entrada de capital estrangeiro no Brasil, cuja variação oscila de acordo com a circunstância da economia local, as quantias recebidas no país, oriundas do exterior, ainda são altas.

Segundo os últimos relatórios emitidos pelo Banco Central do Brasil (BCB) relativos ao Investimento Direto no País (IDP), entre os meses de janeiro a setembro de 2023, o Brasil recebeu US$ 41,6 bilhões, já descontadas, desta quantia, as saídas de capital. O resultado é o segundo pior dos últimos 14 anos.

Os números já caminhavam em ritmo decrescente desde o ano de 2021. Segundo declaração pública da XP INVESTIMENTOS, o declínio no saldo do IDP “decorre da desaceleração econômica e menor lucratividade corporativa, tanto no Brasil quanto no exterior”. O mundo estava ainda se recuperando dos efeitos da pandemia causada pelo COVID-19.

Em meio a isso, foi promulgada a Lei Federal nº 14.286, de 29 de dezembro de 2021 (Lei nº 14.286/2021), que passou a permitir, após a sua vigência, marcada para o mês de dezembro de 2022, o pagamento de operações imobiliárias com moeda estrangeira, a exemplo do dólar ou euro.

Até então, recorde-se, vigorava para as operações imobiliárias a regra geral prevista no art. 318 do Código Civil, que, ao normatizar o modo do pagamento dos negócios jurídicos, disciplinou a assim chamada “cláusula ouro”, nos seguintes termos:

“Art. 318. São nulas as convenções de pagamento em ouro ou em moeda estrangeira, bem como para compensar a diferença entre o valor desta e o da moeda nacional, excetuados os casos previstos na legislação especial.”

Nestes termos, em geral, era absolutamente nulo o contrato cuja cláusula de preço se referisse ao pagamento em ouro ou moeda estrangeira, podendo a nulidade ser alegada por qualquer interessado, participante ou não do negócio jurídico, bastando a demonstração de seu interesse na declaração de nulidade do negócio, ou ainda o Ministério Público, nos termos dos artigos 166 a 169 do Código Civil. Na mesma direção, tratando-se de nulidade absoluta, poderia ser alegada a qualquer tempo e não convalesceria pelo decurso do tempo.

A legislação especial autorizativa dos casos de utilização da moeda estrangeira nos negócios jurídicos era o remoto Decreto-Lei nº 857/1969, hoje revogado, em cujas linhas não se tinha muito clara a possibilidade de prever o pagamento de imóveis mediante moeda estrangeira.

Nesse sentido, ao longo do tempo, inúmeros negócios de compra e venda de imóveis, feitos sem observar a legislação aplicável, e tentando conferir interpretação elástica para o aludido Decreto-Lei nº 857/1969, tiveram acesso negado ao Registro de Imóveis, em razão de não haver autorização clara que excepcionasse o art. 318 do Código Civil.

Confira-se decisão administrativa da 1ª Vara de Registros Públicos da Capital de São Paulo, proferida em suscitação de dúvida pelo 10º Oficial de Registro de Imóveis da Capital:

“1ª VRP|SP: Dúvida – Registro de compromisso particular de venda e compra de imóvel – Preço estabelecido no contrato em moeda estrangeira – Possibilidade exclusiva de pagamento em moeda corrente nacional nos termos do Decreto-Lei n. 857/99 – Proibição decorrente da inteligência do art. 318 do Código Civil – Inviabilidade de cálculos sujeitos a registro e tributação – Princípio da legalidade – Dúvida procedente. (Processo nº 1108833-04.2014.8.26.0100, Dje de 16.12.2014 – SP)”

Na época, nem mesmo se tratava de pagamento em moeda estrangeira. As partes, no caso analisado pela Vara de Registros Públicos da Capital de São Paulo, haviam destacado que a contratação em moeda estrangeira era “(...) tão somente para possibilitar a atualização das prestações avançadas com base na variação da cotação do dólar americano, sendo que o pagamento se dará em moeda corrente nacional. Ademais, salienta que foi coibido pelo legislador apenas o pagamento com moeda estrangeira.”

Ainda assim, tais operações não eram válidas à luz da legislação vigente. Até podiam acontecer, mas, referindo-se a imóveis, não recebiam o devido registro no Assento Imobiliário.

Ocorre que, no ano de 2021, foi promulgada a Lei nº 14.286, já acima citada, que tratou de prescrever com mais clareza quais são os casos em que excepcionalmente se admite a negociação com pagamento em moeda estrangeira, incluindo-se expressamente, nas hipóteses legais, a obrigações em geral em que o credor ou devedor da operação resida no exterior:

“Art. 13. A estipulação de pagamento em moeda estrangeira de obrigações exequíveis no território nacional é admitida nas seguintes situações:

(...)

II - nas obrigações cujo credor ou devedor seja não residente, incluídas as decorrentes de operações de crédito ou de arrendamento mercantil, exceto nos contratos de locação de imóveis situados no território nacional;

(...)

Parágrafo único. A estipulação de pagamento em moeda estrangeira feita em desacordo com o disposto neste artigo é nula de pleno direito.”

Com isso, autoriza-se a estipulação de pagamento em moeda estrangeira, quando, por exemplo, o devedor (“adquirente”) seja pessoa residente no exterior, porém pretenda aportar capital no Brasil na forma de patrimônio imobiliário; queira comprar para vir residir no Brasil; ou apenas queira ter um lugar para ficar quando de passagem pelo país.

A situação inversa também é admitida, quando o credor da obrigação pecuniária (“vendedor”) seja residente no exterior, com imóvel situado no Brasil, e as partes pretendam atrelar os pagamentos do devedor brasileiro à variação de câmbio da moeda estrangeira do local de domicílio do vendedor.

Para viabilizar a operação, o pagamento, em moeda estrangeira, deve ingressar no Brasil por meio de instituição financeira autorizada a operar no mercado de câmbio, ressalvados os pagamentos em quantia inferior a US$ 10.000,00 (dez mil dólares) ou valor equivalente em outra espécie de moeda estrangeira, conforme prevê o art. 14 da Lei nº 14.286/2021.

Na hipótese de valores inferiores ao marco de referência, qualquer instituição financeira poderá recepcionar o pagamento, independentemente de autorização para operar no mercado de câmbio.

A Lei nº 14.286/2021 é regulamentada pela Resolução nº 277, de 31 de dezembro de 2022, do Banco Central do Brasil, que disciplina aspectos internos das instituições bancárias, caracterizando a operação de compra e venda de imóveis na condição de “outros”, com código de operação “46215” (ANEXO IV).

Algumas questões complicadas, certamente, surgirão quanto ao dia da cotação aplicável, no que se refere aos atos que exigirão conversão da moeda, a exemplo do recolhimento de imposto de renda e emolumentos de escritura pública e de registro da operação imobiliária.

A nosso ver, para fins de viabilizar a devida categorização do negócio nas faixas de valores de emolumentos do Tabelionato de Notas ou do Registro Imobiliário, deve haver, salvo disposição de lei em contrário, a conversão da moeda estrangeira, para o real brasileiro, relativamente à data da lavratura da escritura pública ou, respectivamente, à data da prenotação do título no Registro Imobiliário.

Isso porque os emolumentos devidos ao Tabelionato de Notas e Registro Imobiliário possuem natureza jurídica de tributo, notadamente de taxas (STF, ADI 1.378-5/ES). E, desse modo, a sua incidência e cobrança vincula-se, salvo disposição de lei em outro sentido, à data do fato gerador, isto é, a contraprestação vinculada do serviço que autoriza a sua cobrança, nos termos do art. 143 do Código Tributário Nacional.

No caso, o serviço de tabelionato será a lavratura da escritura de compra e venda, devendo-se realizar a conversão da moeda estrangeira pela data da lavratura da escritura pública, e, a partir desse valor de base obtido, enquadrando-se a operação na tabela estadual local de emolumentos.

Do mesmo modo, no Registro Imobiliário deve-se adotar, para fins de conversão da moeda estrangeira utilizada na operação e enquadramento do valor do negócio na tabela de emolumentos registrais, a data da prenotação (e não do efetivo registro inscrito na matrícula imobiliária), pois a prenotação exerce a importante função de demarcar a data na qual se deve efetivar o cálculo dos emolumentos devidos para o ato.

A mesma regra de conversão deverá ser adotada para fins de incidência do Imposto de Transmissão de Bens Inter Vivos (“ITBI”).

Em conclusão, a partir de tal permissão de pagamento dos negócios imobiliários com moeda estrangeira, todo o cuidado é pouco, pois, em um mesmo negócio com previsão de pagamento com moeda estrangeira, haverá distintos marcos temporais para conversão cambial da moeda, conforme os critérios acima, em relação ao pagamento da prestação principal do negócio; em relação ao pagamento dos emolumentos do Tabelião de Notas; dos emolumentos do Registrador de Imóveis; e, por fim, do ITBI.

A versão original do artigo foi publicada na Revista Debate Imobiliário (versão física): ALMEIDA, Rafael Barros Emiliano de. A possibilidade de contratação e pagamento de imóveis com moeda estrangeira e a silenciosa Lei 14.286/2021. Revista Debate Imobiliário. São Paulo, ed. 17 (dez. 2024), p. 22-24.

Rafael Barros Emiliano de Almeida. Advogado. Diretor de Incorporações Imobiliárias e Terrenos Urbanos da Unidade Regional da Baixada Santista do Sindicato das Empresas de Compra e Venda, Locações, e Administradores de imóveis residenciais e comerciais (SECOVI).