Consolidação definitiva do imóvel pelo credor fiduciário e a (des)necessidade de restituição do sobejo: Análise do conflito de entendimento entre a 3ª e 4ª turma do STJ

O artigo examina um dos pontos mais controvertidos da alienação fiduciária de imóveis regida pela Lei 9.514/1997: quando o credor fiduciário se torna proprietário pleno do bem, após dois leilões extrajudiciais sem lance suficiente para cobrir a dívida, ele está obrigado a devolver ao devedor eventual diferença entre o valor de mercado do imóvel e o valor da dívida quitada?

Rafael reconstrói o debate doutrinário sobre o tema, mostrando que a posição majoritária sempre foi pela desnecessidade de restituição, já que, nesse cenário, o imóvel é incorporado ao patrimônio do credor pelo valor da própria dívida — não pelo valor de mercado.

O artigo destaca, porém, que a 4ª Turma do STJ (AgInt no AREsp 2.039.395/SP), em decisão de 2022, aplicou por analogia à alienação fiduciária um entendimento consolidado para execuções hipotecárias, determinando a restituição de eventual excedente quando o credor revende o imóvel a terceiros — criando assim uma divergência com a jurisprudência histórica da 3ª Turma, que segue negando esse dever de restituição.

O texto também analisa como as reformas promovidas pelas Leis 13.465/2017 e 14.711/2023 reafirmaram, na letra da lei, a exoneração recíproca das partes nesses casos, o que, segundo o autor, fortalece juridicamente a posição da 3ª Turma e coloca em xeque a solução adotada pela 4ª Turma.

Importância prática

O tema é de grande relevância para o mercado imobiliário e financeiro, pois afeta diretamente:

• Instituições credoras (bancos, securitizadoras, incorporadoras) que utilizam a alienação fiduciária como garantia e precisam avaliar riscos e provisionar eventuais obrigações de restituição em caso de consolidação e revenda do bem;
• Devedores fiduciantes, quanto à possibilidade — ainda incerta na jurisprudência — de reaver valores excedentes em situações de inadimplemento;
• Advogados e operadores do direito imobiliário e bancário, que atuam tanto na estruturação de garantias quanto no contencioso decorrente de execuções extrajudiciais frustradas.

A análise é especialmente útil para orientar a estratégia processual em disputas envolvendo consolidação de propriedade fiduciária e negociações de revenda de imóveis adjudicados, diante da ainda existente divergência entre as Turmas do STJ.

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